广东最生活

微信扫码进入
最生活轻应用

微信扫码,进入页面后点击右上角分享给好友

分享给好友

【签订购房合同】一锤定音不要急 合同细节要把关!

[复制链接]
花斑兔兔 发布于: 2017-1-13 10:01 391 次浏览 17 位用户参与讨论 显示全部楼层
跳转到指定楼层
       买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程,合同既是购房者购房凭证,也是未来购房者维权的法律依据。口头协定、口头承诺等问题引发很多房产纠纷,那么,一份完整的合同包括哪些内容呢?签订买房合同时有什么注意事项?对于隐藏其中的买房陷阱要如何应对?

45182912E748A209FBFB4BDA59CB2DF2.jpg

一、购房合同的主要内容
1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
6.产权登记和物业管理的约定;
7.保修责任;
8.乙方使用权限;
9.双方认定的争议仲裁机构;
10.违约赔偿责任;
11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

二、买房签合同流程
购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同,双方进行签合同,购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

回复

使用道具 举报

已有17人评论

管理员

花斑兔兔
好友
0
主题
109
威望
1057
金币
340
木棉花
0
注册时间
2014-6-25
最后登录
2017-5-25
美丽新娘
[只看此人] 发表于 2017-1-13 10:02:51
三、买房签合同注意事项
1、首先看开发商是否具备“五证”
     “五证”分别是:建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证,国有土地使用证,商品房预售许可证。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
       这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本
       一定要参照(最好是采用)《文本》,且不要随意修改,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
3、查验有关证明文件
       买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定
      在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。

u=34425265,3826989998&fm=23&gp=0.jpg

回复

使用道具 举报

管理员

花斑兔兔
好友
0
主题
109
威望
1057
金币
340
木棉花
0
注册时间
2014-6-25
最后登录
2017-5-25
美丽新娘
[只看此人] 发表于 2017-1-13 10:04:12
5、买期房要约定条件和时限
       所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题
       购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项
       合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容
       购房者应谨防有些开发商,将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任
       这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
回复

使用道具 举报

管理员

花斑兔兔
好友
0
主题
109
威望
1057
金币
340
木棉花
0
注册时间
2014-6-25
最后登录
2017-5-25
美丽新娘
[只看此人] 发表于 2017-1-13 10:05:43
四、签订购房合同时容易遇到的陷阱对策
陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果
       购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。
    对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。

陷阱二:合同主体认定不明
       购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。 另外,也有可能该项目是A公司开发的,实际上却是由B公司投资,作为买家还是应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。
    对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。

陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
       签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。
    对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮你的忙。

陷阱四:使用语意含糊的字眼 “最短时间”与“最好”
       合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
    对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前交纳部分费用
       开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。
    对策:购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

9885883_120528625000_2.jpg

回复

使用道具 举报

管理员

花斑兔兔
好友
0
主题
109
威望
1057
金币
340
木棉花
0
注册时间
2014-6-25
最后登录
2017-5-25
美丽新娘
[只看此人] 发表于 2017-1-13 10:16:14
陷阱六:卖方解除合同
       在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
    对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七:处理结果不明确
       很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。
    对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。

陷阱八:以偏盖全
      这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。例如,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
    对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

陷阱九:拒签补充协议
       开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。举个简单的例子,你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润,现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢? 但是,就像你可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。
  对策:不管开发商态度如何,购房者还是要争取这个权益。实在不行,又觉得没有把握,那就只好放弃了。

陷阱十:留有空白添加条款
       如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样,合同中留下空白,往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中,一般是由开发商手持所有合同文本,这样,开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证,购房者即使不承认,也是口说无凭,难以举证伸冤。
    对策:勿留空白提防作弊。

622762d0f703918f15f57aed563d269759eec4f5.jpg

回复

使用道具 举报

管理员

花斑兔兔
好友
0
主题
109
威望
1057
金币
340
木棉花
0
注册时间
2014-6-25
最后登录
2017-5-25
美丽新娘
[只看此人] 发表于 2017-1-13 10:24:08
五、补充协议注意事项
1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。
3、要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。
6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。

回复

使用道具 举报

一级教授

☞璞行☜
澳门特别行政区 ,澳门特别行政区
好友
277
主题
825
威望
117527
金币
1104
木棉花
0
注册时间
2013-8-20
最后登录
2017-5-25
探店达人 大粤车主 shopping一族 游侠族(初级旅游体验师) 精灵族 城市达人 大粤志愿者 精华王 优秀版主 沙发王 小蜜蜂
[只看此人] 发表于 2017-1-13 12:58:08
感谢分享长知识了啊
严于律己
回复

使用道具 举报

小学五年级

GN
好友
0
主题
16
威望
423
金币
36
木棉花
0
注册时间
2016-12-14
最后登录
2017-1-23
好妈妈
[只看此人] 发表于 2017-1-16 10:15:01
谢小编
回复

使用道具 举报

小学二年级

PSLR
好友
0
主题
6
威望
149
金币
6
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-16 10:30:59
又涨姿势了
回复

使用道具 举报

小学三年级

比思starlight
好友
0
主题
9
威望
165
金币
9
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-16 10:33:28
跟着小编 天天都有科普看
回复

使用道具 举报

小学二年级

方丹army
好友
0
主题
8
威望
138
金币
8
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-16 10:35:47
回复

使用道具 举报

小学二年级

温拿IC
好友
0
主题
7
威望
131
金币
7
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-16 10:36:16
签合同这么大事 真的不敢不小心~
回复

使用道具 举报

小学四年级

小橙子11
好友
0
主题
23
威望
379
金币
89
木棉花
0
注册时间
2016-12-13
最后登录
2017-3-30
[只看此人] 发表于 2017-1-18 16:28:43
谢分享
回复

使用道具 举报

小学二年级

EOMMRT
好友
0
主题
8
威望
105
金币
8
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-22
[只看此人] 发表于 2017-1-18 17:25:07
神级小编
回复

使用道具 举报

小学二年级

NYD0613
好友
0
主题
8
威望
129
金币
8
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-18 17:25:26
小编真勤快
回复

使用道具 举报

小学三年级

BOCC0524
好友
0
主题
10
威望
152
金币
10
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-18 17:25:45
呼呼~
回复

使用道具 举报

小学三年级

洁柔清风
好友
0
主题
11
威望
152
金币
11
木棉花
0
注册时间
2017-1-3
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-18 17:26:07
谢谢小编科普
回复

使用道具 举报

小学四年级

英特尔90
好友
0
主题
21
威望
338
金币
87
木棉花
0
注册时间
2016-12-15
最后登录
2017-1-23
[只看此人] 发表于 2017-1-18 17:26:28
天啊!实用!
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

关闭

站长推荐上一条 /3 下一条