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【购房陷阱】害怕掉入购房陷阱中?小编带你见招拆招

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花斑兔兔 发布于: 2017-1-5 10:31 698 次浏览 30 位用户参与讨论 显示全部楼层
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    一套房子也许是许多人一辈子最大的投资,当你准备用一生拼搏的积蓄去选择一套房子时,你所走的一步都有可能掉入买房“陷阱”中,不知不觉买房似乎成了人生的一次大赌博可谓是步步惊心。小编就购房者与开发商纠纷频率较高的十三个陷阱进行曝光并“支招”防范,让大家能够明明白白买房。

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【陷阱一】广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱
       为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述,例如广告词中最爱用 “尊享人生”、“奢华园林”、“成熟配套”这些词来吸引消费者,但对于这种承诺又不写在合同里。 我们可能在收房时才发现,所谓的奢华园林,还只是小树苗、小土坡,所谓的高档幼儿园、小学、菜场、超市的超全配套,还只是在沙盘里实现了。当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。
       在开发商的广告中,往往会有一行小字:“本广告仅作宣传使用,不作为合同邀约”。字虽小,但这可能是开发商在宣传单里说的唯一一句真话。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理,瞒天过海。结果,发生争议、对簿公堂时,广告的内容不可能写入合同,也就无法保证真伪,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全是广告。

应对策略:多查看政府官网里的城市规划、区域规划等,来辨别广告内容和实际差距到底有多大。还应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 11:06:38
大家买房千万要核实好哦~
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 10:32:55
【陷阱二】内部认购造势
       内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力,但这种销售行为实际上却没有法律效益,一旦出现问题购房者将无法受到法律保障,给购房者买房带来很大的风险。
       小编认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理,商品房的内部认购可能存在以下隐患:一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证; 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权; 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。

应对策略:购房者如果想要内部认购房产,应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘,切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。

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【陷阱三】吞吃购房定金
      不少购房者都碰到过这种情况,选个周末去看房,结果售楼人员紧张兮兮的告知你“这个房子目前卖得很好,很多人都看上了,你如果确实想买可以先下定金,额外给您打九折,过两天就没有这么划算的价格了。”这个时候你的心就慌了,赶紧付了定金签了协议。你所不知的是就算事后因为各种原因你不想买了,这笔钱都不会再退给你,要么将就着买下来要么损失几万块。
       在正式的商品房买卖谈判中,因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方转为对购房人事前所缴款项是否视为定金,是否适用“定金罚则”而经常争吵不休。对于认购书的法律性质,一般认为,如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用“定金罚则”。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。

应对策略交纳房屋购买定金时,一定要看房本,看和中介公司介绍的信息是否相符,房屋情况和中介介绍的有出入的话,还可以借机“杀价”,谨防由于中介公司刊登房产信息失真,造成客户违约,损失购房定金。贷款买房,交定金前最好做贷款预审。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 10:34:40
【陷阱四】开发商把按揭做幌子
       大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭,并列出月供多少,以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款,并提交了一系列按揭申请文件后,就可以放心等待入住了。实际上,提供按揭的是银行而不是开发商,银行对购房人资信进行调查后,可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段,明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭,而购房人已缴了一部分房款,那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。

应对策略:购买前应先了解按揭的性质。

dimianshangdeCAUTIONzhishipai_5161740.jpg

【陷阱】特价陷阱
      节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。“特价房”在楼市早已不是新鲜事,一般有两类情况:
  一种“特价房”价格的确比均价低,但这类房子不乏“户型缺陷”(边边角角的户型根本没法正常卖);“朝向缺陷”(塔型的北朝向光照条件并不好,销售会用价格和观念两大招,来引诱人们淡化对朝向顾虑);“商业产权”(只有40年产权,能和70年比嘛~)等各种问题。
      一种“特价房”,则是以促销活动、节庆优惠等各种噱头包装的,在房子原有的优惠空间里做文章,并无实际折扣。还有可能是房地产商制造的宣传噱头,目的是为了吸引更多的购房者前来售楼部看房,特价房就成了镜中花,水中月。

应对策略:购房人要看的不是开发商给出的折扣多少,而是真正的成交价格是多少,跟之前的价格是不是确实有降低,再跟周边楼盘价格做一个对比。要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。想要买特价房的购房者可以选择在楼盘清盘的时候多关注楼盘信息,买到特价房的几率更大一些。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 10:36:05
【陷阱】合同陷阱
       一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

应对策略:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。

【陷阱】物业管理陷阱
       房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。

应对策略:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件;二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。

100694877.jpg

【陷阱】大力营造现场道具和售楼气氛
       为了制造一种销售兴旺的假象,开发商经常通过各种活动、请人暖场、让合作媒体带客、邀请机构/企业组团参观等各种方式,让营销中心总是人声鼎沸。更甚的,有些楼盘会让置业顾问表现出“总是很忙”的样子,而销控板上,则一如既往地全是一大片的“已售”场景。这些,都是让看房人觉得,这个盘很多人看,很多人买!从而引发客户的购买欲望。实际上,很多人就是在这种氛围影响下,很快交定金、签合同。

应对策略:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要;二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售;第三,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 10:37:48
【陷阱】房屋面积前后不符
      商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未做约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上,进一步规定,面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的,买卖双方不做任何补偿。

应对策略:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续,注意楼盘宣传海报,重视“不可抗力”条款的约定。

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【陷阱】配套缩水
      许多不良开发商在推楼盘时,往往会向你推介园区周边配套规划,幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全,但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容,使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。
假教育地产早已被曝光,还有一种情况就是“掺水”教育地产。目前真正拥有教育地产的楼盘并不多,一直是“僧多粥少”,而其中一些楼盘拥有的学区名额是有限的,往往采取先到先得的原则,较迟买房的业主有可能得不到有限的入学名额。

应对策略:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,密切关注当地的政策变化,不要想当然的把买房等同于入名校,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可,保险起见,还可要求将“送学区”写入合同,避免将来出现纠纷可以法律维权。三是看周围是否有替换的配套设施。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 10:39:54
【陷阱十】证照陷阱
       一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中,有些开 发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

应对策略:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

20140705105020612.jpg

【陷阱十二】低首付不代表首付低
       房产交易市场上除了一些特价房之外,还会用一种低首付的营销手段来吸引购房者买房。所谓低首付,并不是人们所认为的真正低首付,而是先支付一定数额的钱,然后在一定时间内将剩下的首付缴纳完。正因为如此,很多购房者在概念上理解错误,为后期的还款造成了极大的压力。

应对策略购房者如果能在一定时间内筹集这部分资金,完全可以通过低首付来买房。但是,如果将低首付认为就是字面意思的话,那么就大错特错了,这一点购房者一定要注意,千万不要理解错误而错判了房子价格,那样压力就会随之变大。

【陷阱十三】小心“捂盘销售”
      很多时候,刚开盘不久的新楼盘,但是很多楼层好、户型好、朝向好的房子已经被抢购一空,剩下的房子要么楼层高,要么户型差,而等到了旺季的时候,楼盘又开始推出众多优良房源大为宣传。实际上这有可能是开发商取得利益最大化的一种手段,平时不舍得拿出来卖,旺季的时候房价上涨再卖个高价,面对这种情况,购房者往往只能吃哑巴亏,束手无策。

应对策略:购房者应该冷静思考分析,不要着急下定。

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[只看此人] 发表于 2017-1-5 13:59:46
好详细的购房攻略,真不错
置身事外,誰都心平氣和
身處其中,誰能從容淡定
請不要輕易評論任何人,因為你不在其中....
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好妈妈
[只看此人] 发表于 2017-1-5 15:12:51
这个帖子实在!有用
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 15:19:26
买房十件大事 走错一步都很难回头 真的要谨慎
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 15:42:53
小编越来越神了~
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BOCC0524
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 15:52:43
谢谢分享
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谢大神
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 16:33:14
最爱科普贴了
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给楼楼鼓鼓掌
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 17:20:40
可以可以 慢慢看
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 17:22:11
太谢小编了经常发科普
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 17:23:38
小编大发~!
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 17:27:20
小编还是一如既往的厉害
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[只看此人] 发表于 2017-1-5 20:13:09
真的够厉害的哦 呵呵
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[只看此人] 发表于 2017-1-6 09:50:37
支持一下,购房还是蛮复杂的,很多陷阱,也长锻炼人。
海纳百川,有容乃大。壁立千仞,无欲则刚。
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[只看此人] 发表于 2017-1-6 11:00:53
买房子一定要睁大眼陷阱太多了
原创文学交流群:418789061
欢迎加入我们
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[只看此人] 发表于 2017-1-6 17:22:24
谢谢分享
你竟然不喜欢我。。。这是病,很严重!得治,一定要治!!
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[只看此人] 发表于 2017-1-8 11:32:33
感谢楼楼分享
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[只看此人] 发表于 2017-1-9 09:06:12
初次买房者,应该在具体哪些网站获取到好的房源,还有就是在哪月买会好点
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感谢分享~~~~
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现在这个社会 套路太多 是得多多注意啦
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感谢楼主!!
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全面的知识!!
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很全面的帖子啊
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