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【地铁房选择】邻近地铁站就万无一失?科普地铁房姿势!

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花斑兔兔 发布于: 2016-12-28 11:13 660 次浏览 34 位用户参与讨论 显示全部楼层
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    有人说,在广州,没有挤过地铁3号线不足以谈论人生。小编觉得,现在已经没有上下班高峰时期不挤的地铁线路了~换乘站更是无法想象!!
    地铁带来的不仅仅是交通的便利,靠近地铁的房子,也常常意味着核心商圈的配套和房子的升值。不少购房者现在买房,不仅关心周边配套如何,也十分在意距离地铁口有多远。
    12月28日,广州地铁六号线二期、七号线一期和广佛线二期将同日开通,所以沿着地铁线置业,该怎么选择?楼价又是呈现怎样的规律?买地铁房的误区又是什么?小编尽力给大家科普科普~

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一、地铁房的“五问五答
    Q1:项目离地铁近就是地铁房?
    A :关于地铁房,业内公认的评判标准是:距离地铁站点步行5分钟可达的房子称之为“正地铁房”;10分钟内到达称之为“准地铁房”;15分钟内到达称之为“近地铁房”。开发商通常会用距离地铁站最近的围墙作为起点计算距离,但实际业主从家中出发时间要大大超过这个时间。所以,买房时仔细查看楼座图和实地探访是非常必要的。

    Q2:什么样的地铁房能增值?
    A :地铁房增值是有条件的:通常情况下,发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越,因此修建地铁很难对房价有实质性影响;相反,在位置偏远、交通不成熟的区域,地铁会成为增值的主导因素。此外,地铁开通前是开发商集中火力炒作区域价值的时期,购房者需警惕前期利好透支导致的套牢。

    Q3:地铁一通,就万事大吉?
    A :人们对地铁房的偏爱,容易让购房者产生一种错觉:地铁房在手,天下我有。但实际上,是这么回事吗?众所周知,北京的地铁以堵闻名,上下班某些地铁线路,首发站上车都得用惨烈来形容。此外,位置非常偏远的远郊盘,进一趟市区得两个小时以上,通了地铁又如何?至于广州,那就是鼎鼎大名的地铁三号线和四号线了!

    Q4:规划中的地铁靠得住吗?
    A :地铁的修建不是一蹴而就的,从可行性报告论证、地铁规划,到最后开工修建,期间要经历漫长的时间,没个十年八年是办不到的。在此期间,还有可能发生改道、变站、延迟开通等各种意外情况。因此,选地铁房务实一点是有必要的,规划就是规划,别轻易当真!南沙就是天大的一个例子啦!

    Q5:离地铁越近越好
    A :很多购房者认为自己住的离地铁越近越好,其实不然,太靠近地铁,地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。所以,从安全性和私密性角度而言,社区与地铁站的距离最少要保持200米,人流量较大的站口与社区之间则应距离300米左右,这样既可享受地铁的便利,又可有相对幽静的居住环境。小编建议,步行5~10分钟就能到达地铁进站口,是一个合适的距离。每天上班前能步行10分钟,也是有益于身心健康。


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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:26:21
    补充一、二号线简评   

    地铁1号线沿线房价大波动
    地铁1号线历经荔湾越秀天河三个中心城区,这些区域大部分都是广州最繁华的**区域,因此房价也是居高不下。天河、越秀房价始终维持在三字头以上。荔湾则是大波动。既有单价超6万的豪宅,又有1万出头的刚需盘。

    地铁2号线沿线房价平稳
    置业沿线楼盘地铁2号线,,刚需族较有压力,地铁2号线穿越白云、越秀、海珠、番禺四区,沿线房价较为平稳,均价维持在30000/㎡左右,对于刚需一族来说较有压力。



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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:16:36
二、六大地铁线段逐一详细分析
    小编选择了当下置业热度较大的六段地铁:3号线北延线、3号线南延线、4号线南段、5号线东段、6号线西段和广佛线。
    最挤爆的线路为3号线,无论是向北或向南,都是一路“爆点”。最舒服的是4号线南段和5号线东段。挤爆指数稍低的是6号线西段以及开通不久的广佛线。
    因此,假如你想在地铁沿线置业,又不想天天被挤扁,你也许要排除3号线。但遗憾的是,在最舒服的4号线南段和5号线东段,一手楼盘的选择相对较少,目光转向二手楼,或许会有意外收获。6号线西段的金沙洲板块与现在爆红的广佛线沿线,也是不错的选择,金沙洲板块当下仍有不少尾货在售,价格相对稳定,二手盘源丰富;广佛线沿线楼盘供应量大,价格优势明显,但买家需要根据自身状况全面考量。  


    6号线:“奥特曼”拯救洲民
6.jpg

    在金沙洲,地铁6号线是最被寄予厚望的。由于车辆外形酷似动漫人物奥特曼,开通之初,“洲民”均视为“奥特曼”来拯救自己出入该片区。该地铁12分钟就能把乘客送到文化公园,37分钟能从浔峰岗接驳到珠江新城,且6号线换乘站点最多,方便又迅速。浔峰岗站外有大型停车场,开车到地铁站停好车,搭地铁入市区,已成为“洲民”出入金沙洲的首选方式。比起挤爆人的地铁3号线,6号线已不算是广州地铁的挤爆线路。早高峰在始发站浔峰岗人满为患,行至横沙站,约需等三四趟车才能挤上去。不过,到了坦尾,便有很多乘客被5号线分流。
    按统计,目前金沙洲板块属佛山行政区域的几个大型楼盘的居住人口在10万人以上,如果将该数据一并计入,那么,这里实际居住人口将远远超30万。地铁之所以不那么挤,是因为6号线的走向没法完全分流金沙洲的惯性出行需求。




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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:19:27
    3号线北延线:挤爆程度堪称一绝
3北沿.jpg

    3号线北沿线的挤爆程度堪称一绝。假如是早高峰,在同和站开始,就基本不可能上车。因此,地铁公司会在同和开出数趟直达大石站的列车,以缓解乘车压力。
    该线路为什么这么挤?主要有几个原因:它是连结天河区最便捷的交通渠道,在白云龙归,有广州最大的保障房、经适房社区,居住大量人口,龙归、人和这两个站早高峰会非常挤。楼市比较发达的同和-嘉禾望岗段,嘉禾望岗是与2号线交汇的换乘站,交通方便,而同和是刚需购房者可重点考虑路段,价格比较实惠;嘉禾望岗则有“新世界系”岭南新世界、新世界嘉云府以及华发四季等高大上楼盘,价格相对较高。

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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:20:38
    3号线南段:200万起可进驻
3号.jpg

    汉溪长隆站附近的楼盘有不少,不过在15分钟步行距离的一手盘不多,主要有保利·红馆、保利大都汇及奥园城市天地。保利·红馆离地铁站的直线距离约600米,售价2.6万-3万元/平方米,主力户型为70-96平方米两房、三房,其中,77平方米可做成三房两厅带主套,总价200万元起。保利大都汇和奥园城市天地都是综合体项目,目前都主推商铺,公寓产品不多。
    市桥地铁站附近以二手楼为主,也有少量一手住宅在售,距离较近有温馨里,该盘离地铁站的直线距离约800米,毛坯单价1.7万元/平方米左右,目前在售114-141平方米顶层中空复式,毛坯房总价200万元/套起。
    由于附近有锦绣香江、南国奥园等楼盘,加上华南板块、钟村等地的楼盘会通过巴士接驳地铁,所以这个站承接了大量来自上述板块的客流。未来,地铁旁边的保利·红馆、保利大都汇及奥园城市天地都将有不少住宅或公寓进入交楼期,招商金山谷、祈福新邨也还有不少在售和即将交楼的一手楼,因此,该站点会达到四星以上的“爆灯”程度。
    今年年底,地铁7号线投入使用,有专家说,这将会降低3号线的压力,但对于汉溪长隆站则未必,因为未来这里是7号线与3号线的换乘站,相信客流量只增不减。

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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:21:59
    5号线:一手价是知识城、科学城两倍
5.png

    5号线虽然是广州最繁忙的地铁线,但是从文冲到鱼珠这一段坐地铁并不难,如果只坐这一段,很难想象5号线也有人挤人的现象。地铁5号线沿线有较多公交车线路,文冲站有5条,大沙东有20条,鱼珠有2条。其中,43路、261、459、517路等途经天河商务区。
    黄埔是广州一手楼市重镇,其成交和供应都非常活跃。不过,黄埔的供应和成交大部分位于知识城、科学城,在地铁5号线经过的原黄埔区,较出名的在售楼盘只有鱼珠站附近的保利学府里及离文冲站两站公交距离的万科黄埔仓。前者为70-100多平方米中小户型;后者为20-25平方米的极小公寓、51平方米、66平方米LOFT。大沙东站旁大盘中鼎君和名城,一期住宅已售完,近期将推出40平方米左右的商务公寓;周边的东城华庭住宅也销售完毕。因此,想在地铁5号线的文冲、大沙东、鱼珠这些站点买一手住宅,选择非常少。至于售价,万科黄埔仓约2万元/平方米,保利学府里约3.1万元/平方米,后者的价格和天河东圃、车陂一手楼盘相差无几,是科学城、知识城大部分楼盘的两倍。
    就算是二手楼,这三个站点周边的选择也不多,素质相对较好的有悦时代花园、万科城市花园、万科金色悦府,售价也在2万元/平方米以上。





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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:23:52
    4号线:“舒服的”4号线 未来会面对“逼爆”
4.jpg

    大学城南站目前在售的一手楼盘主要有大学小筑和越秀·御珑苑,大学小筑主推185-215平方米三房、四房单位,均价3.7万元/平方米;而越秀·御珑苑在售主要是306、310平方米三房单位,毛坯均价约3.2万元/平方米,部分特价单位2.6万元/平方米起。这两个楼盘离地铁站都在一公里以内。由于楼价不菲,加上产品户型设计较大,想在附近买一手楼上车成本较高,起码要700万元以上。
    海傍地铁站附近的一手在售住宅项目主要是广州亚运城,它紧挨海傍站,楼盘规模超级大,目前在售的天誉四期离地铁站至少要走十分钟,主推88-98平方米两房、193平方米四房单位,毛坯均价1.2万-1.3万元/平方米,带装修均价1.3万-1.4万元/平方米。也就是说,在这里买一套一手楼大概要花110万元。
    据悉,大学城南站未来不会有新增的住宅供应量,现有的住宅项目已是“绝版”。海傍站周边则很不相同,庞然大物——广州亚运城目前仅开发了不到一半的用地面积,后续还有大量住宅供应,加上其周边还有大量土地,未来一段时间新增大量住宅的可能性非常大。
    现在的4号线的客流量可以用“舒服”二字来形容,但随着南沙开发进程的推进,当地的常住人口预计会越来越多,加上该线路还会往南延伸,因此以后来往市区的客流量将逐步加大。而大学城南未来是4号线与7号线的换乘站,客流量的增量应当会多于4号线各站点的平均数。
而海傍站的客流增量将更可能达到“逼爆”程度,这除了因为该站旁边还有很多开发可用地以外,未来地铁3号线会向南延伸至海傍站,8号线也将从万胜围延长至海傍,并在此设置始发站,所以,这个站点未来说不定会达到现在珠江新城的客流量。
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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:25:29
    广佛线:沿线楼盘多,全线挤爆几率高
QQ截图20161228111306.jpg

    广佛线上现在人气最爆的是西朗站,由于沿线房地产项目很多,且规模大,随着它们推售、收楼、入住,相信该线路多个站点未来的客流量都会激增。如中海花湾壹号,未来就有7000户居民。所幸的是,广钢新城的业主还可以通过鹤洞路站及公交分流。
    从西朗站步行几分钟就是现在楼市大热板块广钢新城,这里已聚集中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、北大资源博雅1898、保利葛洲坝海德公馆、珠江金茂湾等项目。这里的产品主攻刚需和改善型群体,随着各大品牌商家齐齐发力,广钢新城的成交量正稳步上升,楼价也平稳向上。
    金融高新区站也是近期新货比较集中的板块,目前客流量还不太爆,但随着越来越多广州买家在千灯湖置业,该站点的客流量也会逐渐增加。而这里也聚集了多个在售项目的品牌商家,如国铁建国际公馆、滨江一号、万科金域中央等,还有全新盘奥园1号、当代万国府MOMA、招商置地中心等。产品丰富,从八九十平方米的刚需产品到两三百平方米的别墅都有,还有不少公寓新品。目前这里的主流售价是1.5万-2万元/平方米。
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[只看此人] 发表于 2016-12-28 11:28:14
地铁房发展前景
QQ截图20161228114403.jpg

    一样的距离,楼价未必一样
    调查发现,地铁站点距离市中心区的远近程度与楼价高低基本成正比,但在某些站点,在同样的时间轴里,楼价却有明显差异。
    有些站点,相对来说楼价较高,其中一个重要原因是这些板块都是政府投入较多、开发商较集中、造势动力更强的板块。
    在同样的时间轴里,楼价存在明显差异,主要原因还在于除了地铁之外,地段的价值由很多元素构成。对很多刚需自住客来说,除了地铁之外,他们更看中的是周边配套,广州近年不断造“新城”,就是希望在周边形成相应的卫星城镇,扩大城市框架,这个框架的建立,需要通过交通(地铁)“把人拉出城”,还需要有相应的配套设施和产业聚集。

    地铁之于楼价,慎防“透支”
    未来几年,广州还将陆续有地铁线路竣工开通,楼市将密集进入“地铁概念盘”炒作阶段,本次地铁运力与楼价测评针对的是已经开通的地铁,地铁之于楼价的拉升作用已经趋于稳定,消费者假如想置业规划中、建设中的地铁沿线,则要特别留意楼价透支地铁价值的可能。
    地铁建设开通毋庸置疑会拉升楼价。今年年初某报告显示,地铁通车后,北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度提升,距离地铁站500米内的近郊区物业价值提升20%—25%,远郊区物业价值提升10%—15%。对于住宅市场,这一影响要复杂得多。但业内普遍认为,地铁对房价的增值效应体现在空间和时间两个层面。在空间上,距离地铁站点远近不同,地铁拉升房价的作用不同;在时间上,很多研究表明,地铁站等设施一般在两个时间点影响周边房价:一是地铁修建时;二是地铁建成并开通运营时。
     2016年下半年,在楼市的版图中,地铁盘仍是非常重要的品类。据不完全统计,广州有20多个地铁盘将开或推售新货,它们布局在已经开通的地铁口或已有规划、尚未开通的地铁沿线,向市场兜售便捷与前景。

      

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[只看此人] 发表于 2016-12-28 12:41:56
在广州买房确实有点难啊
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[只看此人] 发表于 2016-12-28 20:03:50
很不幸。。。住在3号线梅花园与燕塘站之间。。。幸好还有6号线。。。不过。。。我一般都不在高峰时段去挤地铁。。。
有故事的人。。。寡言。。。卻心有一片海。。。一个人的精彩。。
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好爸爸 shopping一族 亲子部落元老勋章 游侠族(初级旅游体验师) 购物达人 精灵族 精华王 小蜜蜂 二十一区 装修达人 装修小能手
[只看此人] 发表于 2016-12-29 09:29:21
详细的介绍,给力的分享,赞一个。
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[只看此人] 发表于 2016-12-29 16:32:53
Non indifferent to Ming, quiet Zhi yuan.
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[只看此人] 发表于 2016-12-29 23:17:01
专业、透彻、明解
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 10:02:33
小编厉害了~赞!
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 10:32:30
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Today, give a stranger one of your smiles. It might be the only sunshine he sees all day...
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 10:49:06
最怕的就是在广州坐车。。。
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 11:59:41
但是地铁邻近真的挺必须的~起码在广州迷路了 只要找到地铁站准能回家
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 15:13:46
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[只看此人] 发表于 2016-12-30 17:51:34
谢谢楼楼的分享
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谢小编~~~~~~~~~~~
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藿香正气水
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